Việc chuyển nhượng căn hộ đã có sổ hồng là quá trình pháp lý quan trọng, yêu cầu người bán và người mua chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và tuân thủ quy trình rõ ràng. Nếu bạn đang có ý định sang nhượng căn hộ, đừng bỏ qua các bước dưới đây để giao dịch diễn ra minh bạch và suôn sẻ.
Hồ sơ chuyển nhượng căn hộ cần chuẩn bị
Quá trình chuyển nhượng căn hộ đã có sổ hồng là một giao dịch pháp lý đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng từ cả bên bán và bên mua. Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ không chỉ giúp tiết kiệm thời gian mà còn hạn chế rủi ro phát sinh sau công chứng.
Bên bán
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng – bản gốc):
Đây là tài liệu pháp lý quan trọng nhất, chứng minh quyền sở hữu căn hộ. Nếu sổ đã thế chấp ngân hàng, cần làm thủ tục giải chấp trước khi chuyển nhượng.
- Biên lai đóng thuế trước bạ:
Đây là biên lai thuế do chủ sở hữu trước đây nộp khi được cấp sổ lần đầu. Một số văn phòng công chứng yêu cầu bổ sung giấy này để đối chiếu lịch sử nộp thuế.
- Bản vẽ hiện trạng nhà:
Không phải lúc nào cũng bắt buộc, nhưng cần thiết nếu có sự thay đổi kết cấu, diện tích hoặc cần cập nhật lại thông tin trên sổ hồng trước khi sang tên.
- CMND/CCCD
Phải còn hiệu lực. Thông tin cá nhân trong các giấy tờ phải trùng khớp với thông tin ghi trên sổ hồng. Trường hợp đã đổi từ CMND sang CCCD gắn chip, nên chuẩn bị thêm bản sao công chứng giấy tờ cũ để đối chiếu.
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân:
- Nếu đã kết hôn: Bắt buộc nộp giấy đăng ký kết hôn.
- Nếu độc thân: Cần xin giấy xác nhận độc thân tại phường/xã nơi thường trú.
- Nếu đã ly hôn: Nộp bản án hoặc quyết định ly hôn có hiệu lực pháp luật.
Trường hợp sổ hồng đứng tên hai vợ chồng: Cả hai phải cùng đến ký công chứng. Nếu một người vắng mặt, phải có giấy ủy quyền công chứng hợp lệ.
Bên mua
- CMND/CCCD
Cần bản gốc để đối chiếu, bản photo công chứng để lưu hồ sơ. Nếu bên mua là cặp vợ chồng, cả hai phải chuẩn bị đầy đủ giấy tờ tùy thân.
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân
Giúp xác định tình trạng hôn nhân – yếu tố quan trọng để ghi tên một người hay cả hai vợ chồng trong sổ hồng sau này.
- Nếu là tổ chức/doanh nghiệp
- Giấy đăng ký kinh doanh
- Con dấu (nếu còn sử dụng)
- Văn bản cử người đại diện hợp pháp đi ký kết hợp đồng mua bán
- CMND/CCCD của người đại diện
- Tiền thanh toán
Chuẩn bị khoản thanh toán theo tiến độ đã thỏa thuận (có thể bằng tiền mặt, chuyển khoản, hoặc do ngân hàng giải ngân).
- Trường hợp vay ngân hàng
Người mua cần chuẩn bị sẵn hồ sơ vay vốn theo yêu cầu của ngân hàng.
Thời gian phê duyệt vay và giải ngân thường kéo dài từ 5–15 ngày làm việc tùy ngân hàng.
Những lưu ý quan trọng
- Về bàn giao nội thất: Nếu căn hộ đã hoàn thiện nội thất, nên quay video hiện trạng nội thất lúc đặt cọc để có cơ sở đối chiếu khi nhận bàn giao. Điều này giúp phòng tránh tình huống phát sinh tranh chấp về đồ nội thất.
- Nếu bên mua vay ngân hàng:
- Cần làm rõ thời điểm giải ngân, số tiền được giải ngân và cách thức chuyển tiền cho bên bán.
- Có nhiều trường hợp bên mua không nắm rõ tiến độ giải ngân khiến việc công chứng hoặc thanh toán bị trì hoãn.
- Thời gian sang tên sổ mới: Tính từ ngày ký công chứng, thời gian làm thủ tục sang tên và cấp sổ hồng mới cho bên mua thường mất 25 – 30 ngày làm việc, có thể sớm hoặc muộn tùy từng quận/huyện và thời điểm nộp hồ sơ.
Các loại phí thuế khi công chứng
Trong quá trình chuyển nhượng căn hộ có sổ, bên mua và bên bán cần hoàn tất các nghĩa vụ tài chính bắt buộc để giao dịch được pháp luật công nhận và sang tên thành công. Dưới đây là các loại thuế, phí cần nắm rõ:
1. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) – Bên bán chịu
Mức thuế: 2% trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng công chứng.
Cách tính: Ví dụ: Giá bán tài sản là 3 tỷ đồng
→ Thuế TNCN phải nộp = 3.000.000.000 x 2% = 60.000.000 VNĐ
Trường hợp được miễn thuế:
- Chuyển nhượng giữa vợ – chồng, cha mẹ – con, anh chị em ruột.
- Người bán chỉ sở hữu một bất động sản duy nhất và đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật thuế TNCN.
2. Lệ phí trước bạ – Bên mua chịu
Mức phí: 0,5% trên giá trị căn hộ.
Cách tính: Lệ phí = (Diện tích căn hộ x Giá/m² theo bảng giá nhà nước) x 0,5%
Hoặc: Nếu dùng giá hợp đồng được chấp nhận, lấy 0,5% x giá chuyển nhượng
Thời điểm nộp: Sau khi công chứng, khi nộp hồ sơ sang tên tại Chi cục thuế.
3. Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Mức phí: Theo biểu phí của Thông tư 257/2016/TT-BTC, dao động từ 50.000 VNĐ đến hàng triệu đồng, tính theo giá trị hợp đồng, trung bình khoảng bằng 0,1% x giá bán căn hộ.
4. Phí cập nhật thông tin và cấp sổ hồng mới
- Mức phí: Dao động từ 1000.000 – 2.000.000 VNĐ, tùy địa phương.
- Thu bởi: Văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBND quận/huyện.
- Bao gồm: Phí đo vẽ hiện trạng (nếu cần), phí chỉnh lý sổ, lệ phí cấp GCN mới.
5. Lưu ý quan trọng về thỏa thuận thuế phí
Pháp luật không cấm hai bên tự thỏa thuận ai là người chịu các khoản phí, miễn là:
- Điều khoản này được ghi rõ trong hợp đồng công chứng
- Nghĩa vụ nộp thuế vẫn do người đứng tên trên nghĩa vụ pháp lý thực hiện
Kết luận
Chuyển nhượng căn hộ đã có sổ là một quy trình pháp lý rõ ràng, nếu được thực hiện đúng sẽ giúp cả người bán và người mua an tâm về mặt pháp lý lẫn tài chính. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, hiểu rõ trách nhiệm thuế phí và phối hợp chặt chẽ với ngân hàng (nếu có vay) là yếu tố then chốt giúp giao dịch diễn ra suôn sẻ.
Nếu bạn cần tư vấn và hỗ trợ, đừng ngần ngại liên hệ với Minh Tuấn Land qua số HOTLINE: 0938 322 336 để nhận tư vấn, hỗ trợ trực tiếp.
Bài viết cùng chuyên mục
