Để mua bán nhà đất, chúng ta cần phải nắm vững các thủ tục để tránh tối thiểu những rủi ro có thể xảy ra. Căn cứ vào từng loại hình bất động sản sẽ có các thủ tục mua bán nhà đất khác nhau. Trong bài viết này, Minh Tuấn Land sẽ hướng dẫn các bạn chi tiết thủ tục mua bán nhà đất khi có và chưa có sổ đỏ, sổ hồng. Đừng bỏ lỡ nhé!
Tìm hiểu Sổ đỏ và Sổ hồng
Sổ đỏ và sổ hồng là cụm từ người dân sử dụng để gọi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Theo Luật đất đai từ trước tới nay không có quy định rõ ràng nào về sổ đỏ hay sổ hồng.
Tính đến ngày 19/10/2009, Chính phủ đã ban hành nghị định 88/2009/NĐ-CP về việc sử dụng mẫu giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước. Với tên gọi chính thức là “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Theo khoản 16, Điều 3 của Luật đất đai năm 2013, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất và tài sản khác gắn liền với đất chính là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận tính hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, nhà ở và những tài sản có liên quan tới đất.
Hướng dẫn mua bán nhà đất khi có sổ đỏ, sổ hồng
Thủ tục mua bán nhà đất khi có sổ đỏ, sổ hồng được tiến hành theo các bước sau:
Đặt cọc tài sản mua bán
Việc đặt cọc mua nhà có thể làm ở phòng công chứng hay có người thứ ba đứng ra làm chứng. Thông thường sẽ có người thứ 3 không có mối quan hệ với cả 2 bên mua và bán đứng ra làm chứng. Các thông tin cơ bản khi tiến hành đặt cọc bao gồm:
- Thông tin của người bán: Họ tên, ngày/tháng/năm sinh, chứng minh nhân dân gốc, giấy chứng nhận độc thân hay kết hôn có giấy đăng ký kết hôn (nếu đã ly hôn phải có giấy chứng nhận ly hôn). Trong trường hợp tài sản bán có người đồng sở hữu thì phải cung cấp thông tin người đồng sở hữu ấy. Chuẩn bị theo sổ đỏ và các loại giấy tờ có liên quan khác như giấy chứng nhận tình trạng bất động sản, trích lục,…
- Thông tin của người mua: Họ tên, ngày/tháng/năm sinh, chứng minh nhân dân, địa chỉ hộ khẩu thường trú.
- Hợp đồng đặt cọc ghi rõ giá trị tài sản mua bán, số tiền đặt cọc, thời hạn ký hợp đồng mua bán và hình thức thanh toán, thỏa thuận của bên chịu thuế…
THÔNG TIN LIÊN QUAN
- Hướng dẫn thủ tục chuyển nhượng HĐMB căn hộ chung cư
- Hợp đồng cọc viết tay có giá trị pháp lý hay không ?
- Vay vốn mua nhà: Trình tự thủ tục và những lưu ý cần ghi nhớ
Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Tiếp sau thủ tục đặt cọc là ký hợp đồng mua bán nhà đất ở văn phòng công chứng theo thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng cọc. Các bạn cần chuẩn bị sẵn những thủ tục và giấy tờ cần thiết gồm:
- Người bán cần chuẩn bị chứng minh thư nhân dân/căn cước công dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân.
- Người mua cần chuẩn bị chứng minh nhân dân/căn cước công dân/sổ hộ khẩu.
Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ ở văn phòng công chứng, bên mua cần thanh toán toàn bộ số tiền cho bên bán. Khi đó, bên bán sẽ tiến hành bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà đất cho bên mua. Lúc này, bảng lệ phí chỉ mang tính chất tham khảo có thể thay đổi theo đúng quy định của từng địa phương không quá lớn.
Sang tên sổ đỏ và nộp thuế theo đúng quy định
Sau khi thủ tục hoàn tất, người mua sẽ đem hồ sơ lên phòng địa chính nơi quản lý nhà đất để tiến hành nộp và làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho người mới. Các bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và làm công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.
Tùy vào điều kiện được thỏa thuận từ trước mà việc nộp thuế do bên nào chịu hoặc thuế bên ai người đấy chịu được quy định. Với người mua là thuế trước bạ (0,5% giá trị tài sản) còn người bán là thuế thu nhập cá nhân ( 2% giá trị tài sản). Cùng với đó là lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định hồ sơ. Khi hoàn tất thủ tục, người mua sẽ mang tất cả hồ sơ lên phòng địa chính quản lý nhà đất giao dịch và làm thủ tục sang tên cho người sở hữu nhà đất.
Thời hạn để nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng không thỏa thuận bên mua là người nộp thuế, thời hạn chậm nhất là 10 ngày từ khi hợp đồng có hiệu lực.
- Ghi nhận hợp đồng chuyển nhượng bên mua là người nộp thuế, hạn nộp hồ sơ thuế và lệ phí chậm nhất là lúc làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
- Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng lúc làm thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ.
Nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu khi hoàn tất các thủ tục
Khi hoàn tất cả thủ tục mua bán nhà đất và nộp thuế, khách hàng cần cầm toàn bộ giấy tờ này lên nộp tại ủy ban nhân dân nơi mua bán nhà đất.
Nếu như xét hồ sơ khách hàng đủ điều kiện pháp lý, bộ phận nghiệp vụ sẽ sang tên sổ hồng chính thức theo trình tự, mẫu pháp luật quy định.
Tiếp theo, khách hàng sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời khách hàng sẽ phải nộp toàn bộ tiền còn lại theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Khi đó, các bước làm thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ sẽ hoàn thành.
Những điều cần lưu ý khi mua bán nhà đất
Trước khi mua bán nhà đất, các bạn cần xem xét kỹ càng những yếu tố sau trước khi ra quyết định:
- Đến tới tận công trình để kiểm tra, so sánh đất, căn nhà xem có trùng khớp với thông tin trên sổ đỏ, sổ hồng hay không.
- Xem kỹ sơ đồ bản vẽ, mảnh đất thực tế xem có nằm trong khu quy hoạch hay không.
- Ngôi nhà, thửa đất bạn định mua có xảy ra tranh chấp hay không.
- Hỏi thăm bà con, hàng xóm xem thửa đất, căn nhà sắp mua để có thể xác định chuẩn xác thông tin.
Trường hợp: Thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, sổ hồng
Dưới đây là 2 trường hợp thực hiện thủ tục mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ, sổ hồng:
Mua dự án hình thành trong tương lai
Thông thường các dự án hình thành trong tương lai sẽ có sổ đỏ, sổ hồng sau khi bàn giao. Nếu như muốn làm thủ tục mua bán nhà đất, người mua cần hoàn thành việc ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư mới được tiến hành mua bán chuyển nhượng theo các bước sau:
Bước 1. Đặt cọc mua nhà
Nhà ở hình thành trong tương lai nếu muốn mua bán chuyển nhượng cần phải hoàn thành ký kết hợp đồng mua bán nhà đất với chủ đầu tư. Căn cứ vào từng dự án mà có quy trình đặt cọc khác nhau. Với những thủ tục cơ bản bao gồm:
- Thông tin pháp lý của người bán, người mua.
- Thông tin mô tả nhà ở hình thành trong tương lai (Ghi rõ thông số nhà ở theo đúng hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư, số hợp đồng mua bán,…)
- Bản gốc những lần đóng tiền theo tiến độ của hợp đồng mua bán nhà ở.
- Tổng số tiền 2 bên thỏa thuận chuyển nhượng.
- Số tiền đặt cọc.
- Những đợt thanh toán tiền tiếp theo, hình thức thanh toán.
- Thời điểm 2 bên ký kết hợp đồng mua bán hình thành trong tương lai ở văn phòng công chứng.
Bước 2. Làm việc với chủ đầu tư
Người bán sẽ được thông báo về số tiền đã đóng, hóa đơn GTGT, phiếu đề nghị chuyển nhượng,…
Sau thời hạn 5-7 ngày làm việc tùy vào chủ đầu tư, thời hạn này có thể nhanh hơn. Chủ đầu tư sẽ tiến hành cung cấp cho bên bán những giấy tờ như sau:
- Phiếu đề nghị chuyển nhượng đã đóng dấu.
- Phiếu xác nhận chưa ra sổ đã đóng dấu
- Tất cả hóa đơn Kế toán
- Xác nhận thanh toán công nợ.
Lưu ý: Người bán có thể ủy quyền cho nhân viên môi giới trong trường hợp không có thời gian.
Bước 3: Chờ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư
Khi ký hợp đồng cọc, khách hàng sẽ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư như căn cứ theo tiến độ dự án. Nếu như mua bán lại thì người bán và người mua sẽ đến phòng công chứng để giao dịch. Các loại giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:
Bên bán (bên chuyển nhượng):
- Bản gốc chứng minh thư + 4 bản photo công chứng (của vợ và chồng hay những người đồng sở hữu khác)
- Bản gốc Hộ Khẩu Thường trú (của vợ và chồng hay những người đồng sở hữu khác)
- Bản gốc giấy đăng ký kết hôn (nếu như bên sở hữu là vợ và chồng)
- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bản gốc.
- Bản gốc hóa đơn các lần đóng tiền mua nhà ở theo tiến độ của hợp đồng mua bán.
Bên mua (bên nhận chuyển nhượng):
- Bản gốc chứng minh nhân dân
- Bản gốc Hộ khẩu thường trú
Ngay sau khi hoàn thành chuyển nhượng, 2 bên sẽ tiến hành đóng thuế theo đúng thỏa thuận ghi trong hợp đồng đặt cọc. Khoản thuế trước bạ là 0,5% giá trị tài sản; 2% giá trị tài sản cho thuế thu nhập cá nhân, lệ phí địa chính cũng như lệ phí thẩm định hồ sơ.
Bước 4. Nộp giấy tờ công chứng cho chủ đầu tư và chờ để nhận hồ sơ
Mua nhà đất lẻ
2 trường hợp mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ và sổ hồng đó là:
- Người sử dụng đất không đủ điều kiện để làm sổ đỏ.
- Người sử đụng đất có đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ hay chưa làm sổ đỏ.
Thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro do tài sản không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu nên rất khó trong việc xác minh nguồn gốc tài sản. Nhà đất khi chưa có sổ đỏ có thể đang thuộc diện quy hoạch, tranh chấp hoặc bị tịch thu,… Khi sở hữu tài sản đó nếu có bất cứ phát sinh nào người mua vẫn là người chịu thiệt thòi hơn. Do đó, các bạn không nên mua nhà đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất.
Trường hợp: Xử phạt khi không sang tên sổ đỏ quy định mới năm 2020
Theo quy định mới của pháp luật ban hành năm 2020, trường hợp không sang tên sổ đỏ sẽ bị xử phạt căn cứ theo thời hạn đăng ký biến động như sau:
Thời hạn đăng ký biến động
Theo quy định tại khoản 6, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013, thời hạn không quá 30 ngày từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tăng cho nhà đất có hiệu lực thì phải đăng ký biến động.
Với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, thời hạn đăng ký biến động tính từ khi phân chia xong quyền sử dụng đất chính là di sản thừa kế.
Do đó, nếu quá 30 ngày từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu từ khi từ phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế với trường hợp thừa kế mà không đăng ký biến động sang tên sổ đỏ sẽ bị xử phạt hành chính.
Xử phạt vi phạm hành chính
Căn cứ vào khoản 2, Điều 17 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất không đăng ký biến động sẽ bị xử phạt hành chính cụ thể như sau:
Ở khu vực nông thôn
- Không đăng ký biến động trong 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn sẽ bị phạt từ 1 – 3 triệu đồng.
- Không thực hiện đăng ký biến động quá 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn sẽ bị phạt từ 2 – 5 triệu đồng.
Ở khu vực đô thị
Với từng trường hợp tương ứng ở khu vực nông thôn mức xử phạt tại đô thị là gấp đôi (cao nhất là 10 triệu đồng/1 lần vi phạm).
Lưu ý:
- Khu vực đô thị bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố, nội và ngoại thị của thị xã, thị trấn.
- Khu vực nông thôn là những khu vực còn lại.
- Mức xử phạt ở trên áp dụng với cá nhân, hộ gia đình.
- Mức xử phạt theo quy định của Nghị định 91/2019/NĐ-CP áp dụng kể từ ngày 05/01/2020.
Ngoài mức phạt trên, người có hành vi vi phạm có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.
Nội dung trên đây là quy trình và thủ tục mua bán nhà đất có và chưa có sổ đỏ, sổ hồng. Qua đó, chắc hẳn các bạn đã biết việc sang tên sổ đỏ là bắt buộc và có những mức xử phạt nhất định. Do đó, các bạn đừng quên cập nhật quy định về thủ tục sang tên sổ đỏ thường xuyên để tránh mất tiền nhé, ngoài ra các bạn cũng có thể cập nhật thêm những thông tin về pháp lý được tổng hợp trên website của Minh Tuấn Land.
Bài viết cùng chuyên mục
