Việc rót vốn vào các kênh bất động sản, cụ thể là mua bán các căn hộ chung cư luôn là một quyết định mà người đầu tư cần phải xem xét nhiều yếu tố. Một trong những điểm mấu chốt mà giới đầu tư không nên xem nhẹ chính là: hợp đồng mua bán căn hộ. Đây được coi là một giao dịch dân sự nên để hợp đồng có hiệu lực về mặt pháp lý thì cần phải đáp ứng những điều kiện được quy định của nhà nước. Không chỉ đơn giản là văn bản thỏa thuận giữa người bán và người mua, hợp đồng mua bán này còn giúp bảo đảm quyền lợi cho các bên. Bài viết dưới đây sẽ chỉ ra các kiểu hợp đồng mua bán căn hộ mà chúng ta nên tránh xa để tránh rủi ro khi đầu tư vào bất động sản.
Hợp đồng mua bán căn hộ viết tay
Hợp đồng mua bán căn hộ viết tay là dạng văn bản phát sinh giao dịch do các cá nhân: bên bán và bên mua cùng thỏa thuận và tự viết ra cũng như tự ký với nhau. Dạng văn bản này không có giá trị về mặt pháp lý vì không có một cơ quan hay bất kỳ tổ chức thẩm định công chức xác nhận. Vì vậy nếu xảy ra bất kỳ tranh chấp nào thì tòa án sẽ không can thiệp. Điều này thường mang rủi ro đến cho bên mua. Cụ thể, chúng ta dễ gặp phải các trường hợp đau đầu sau trong giao dịch mua bán loại hình căn hộ chung cư:
- Nhiều trường hợp người mua phải trả lại căn hộ vừa mua được. Nếu họ không tự nguyện sẽ bắt buộc bị cưỡng chế và còn phải chịu trách nhiệm chi trả cho mọi chi phí thực hiện việc cưỡng chế.
- Người bán thực hiện giao dịch mua bán với nhiều người cho cùng một một căn hộ. Đến khi bên mua phát hiện thì mọi chuyện đã quá trễ và cũng không thể nhờ đến sự can thiệp của pháp luật.
- Với những căn hộ chỉ có giao dịch mua bán là hợp đồng viết tay thì sẽ không được phép cải tạo hay sửa chữa, xây mới. Các cơ quan chức năng liên quan có toàn quyền yêu cầu buộc phải tháo dỡ nếu người chủ thực hiện các hoạt động trên một cách trái phép.
- Căn hộ đã được thế chấp ngân hàng mà chủ sở hữu trước không hoàn thành việc thanh toán các khoản nợ dẫn đến việc ngân hàng phát mãi tài sản để thu hồi nợ.
Nếu trong vài trường hợp gấp rút phải thực hiện việc mua bán bằng hợp đồng viết tay, bên mua cần xem kỹ các điều khoản soạn thảo trong hợp đồng cũng như thông tin bên bán và đừng quên tham khảo những lời khuyên hữu ích từ những chuyên gia môi giới bất động sản.
Hợp đồng đặt cọc căn hộ
Nhiều chủ đầu tư vì muốn có thêm thời gian huy động vốn mà không phải trả các khoản vay lãi từ phía ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu…nên đã thực hiện ký kết các hợp đồng đặt cọc giữ chỗ căn hộ mà người mua mong muốn. Nhiều người mua dễ lầm tưởng rằng đây đơn thuần là đảm bảo cho việc mua bán hợp đồng căn hộ trong thời gian tiếp theo nên dễ dàng đặt bút ký các điều khoản hợp đồng đặt cọc với một số tiền thế chân nhất định mà không hề tìm hiểu kỹ. Đây thực chất là hình thức kêu gọi vốn đầu tư của nhiều chủ dự án. Nếu số tiền đóng vào khi ký hợp đồng đặt cọc càng cao thì người mua cần thận trọng vì rất dễ gặp phải các rủi ro.
Một lưu ý mà người mua cần ghi nhớ chính là theo luật của nhà nước thì chủ đầu tư sẽ không được thu quá 30% giá trị căn hộ khi chưa đủ giấy tờ pháp lý để thực hiện ký hợp đồng mua bán. Thực tế không ít các trường hợp dù đã ký hợp đồng đặt cọc, người mua vẫn không thể tiến hành ký kết các hợp đồng mua bán căn hộ như hứa hẹn mà còn mất luôn khoản tiền đã đặt cọc bởi nhiều lý do “trời ơi đất hỡi” từ bên bán.
Hợp đồng uỷ quyền
Đây là dạng hợp đồng mà bên bán uỷ quyền cho bên mua toàn quyền sử dụng và định đoạt căn hộ bao gồm luôn toàn quyền mua bán, cho tặng, thế chấp… tương đương như người đứng tên sở hữu. Vì thế người mua dễ dàng lầm tưởng có hợp đồng uỷ quyền trong tay thì đã là chính chủ của căn hộ vừa mua được. Nhưng hoàn toàn không phải vậy, người mua dễ gặp phải các rủi ro sau:
- Mọi hoạt động đối với căn hộ được ký kết bằng hợp đồng uỷ quyền đều phải thông qua chủ sở hữu chứ người mua không được tự mình quyết định.
- Người mua sẽ mất đi quyền đối với căn hộ đã mua trong thỏa thuận khi người uỷ quyền chết hoặc chấm dứt tồn tại.
- Người mua có thể bị lấy lại quyền sử dụng căn hộ khi bên uỷ quyền đổi ý và bên uỷ quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng đã thỏa thuận mặc dù có thể đã thực hiện việc bồi thường và báo trước. Nhưng điều này gây phiền toái không ít cho bên mua.
- Khi căn hộ trên hợp đồng uỷ quyền được nhà nước thu hồi thì phần bồi thường sẽ được hưởng bởi người uỷ quyền chứ không phải người mua. Bởi khoản bồi thường chỉ dành cho chủ sở hữu hợp pháp, đứng tên trên giấy tờ sở hữu.
Hợp đồng góp vốn
Hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác đầu tư là một dạng hợp đồng huy động vốn. Nếu không tìm hiểu kỹ, người mua sẽ dễ bị chiếm dụng vốn và “mất cả chì lẫn chài”. Các điều khoản của hợp đồng này với hình thức kinh doanh bất động sản vốn chưa được hoàn chỉnh nên quyền lợi và nghĩa vụ các bên chưa được chặt chẽ và dễ xảy ra rủi ro khi có tranh chấp giữa các bên. Các mẫu hợp đồng này thường được soạn thảo bởi chủ đầu tư nên mọi điều khoản thường khá lỏng lẻo và thường có lợi cho phía bên bán Do vậy người mua cần cân nhắc và tìm hiểu kỹ trước khi quyết định đặt bút ký mua bán căn hộ dưới dạng hợp đồng này.
Với vài thông tin chia sẻ trên đây, Minh Tuấn Land tin là quý khách hàng sẽ luôn có những quyết định đúng đắn cho con đường đầu tư của mình.
Bài viết cùng chuyên mục
